서울 집값 잡는 방법? 메가시 [한판승부] 집값 거품? 모든 기준에서 고점 돌파 조정 수백만호 공급 해결? 말라붙는 지방? 노태우,노무현,문재인 신도시 삼세판 모두 실패 수도권 쏠림 신도시?

이상한 기분이 든다. 북조선을 따라하는 것 같은 분위기의 문재인 정부가 왜 갑자기 메가시티를 운운하고 있는 건가? 못했으면 대안을 내야지, 왜 과거로 회귀하려는가? 혹시 가정이 잘못된 것 아닌가? 문재인 정권에서 뭘 잘못했고, 어떤 결과가 나오고 있고, 앞으로의 향방은 또 어떻게 될 것인가 우려스럽지 않은가?

 

집은 있어도 고민이고, 없어도 고민이다. 있으면 세금 때문에 불안하고, 없으면 없어서 셋방살이 불안하고, 상황만 바뀔 뿐 불안한 건 계속인 것이 문제가 아닌가 하는 생각이다.

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어쨌든 정부가 건드려서 이상하게 만든다면 그건 오히려 역효과다. 자연스럽게 놔두거나, 잘 건드려야 한다. 이상한 결과 말고, 모두에게 행복한 결말을 위해 방향성을 만들어야 옳은 것 아닌가?

 

현 정권에서 뭔가 해결해보려고 애쓰겠지만 엉터리처럼 하게 되면 그 효과가 몇년, 몇십년 영향을 미칠 가능성이 높다고 본다. 그렇다면 문재인 정권은 아마도 나쁜 소문을 역사로 만나게 될지도 모른다. 그땐 그랬지, 엉터리였지... 씁쓸하지 않을까?

 

 

"서울 집값 잡는 방법? OOO 메가시티" [한판승부]

"서울 집값 잡는 방법? OOO 메가시티" [한판승부]

 

CBS 한판승부 2021-12-08 06:00

 

■ 방송 : CBS 라디오 <한판승부> FM 98.1 (18:25~20:00)

■ 진행 : 박재홍 아나운서

■ 패널 : 진중권 작가, 김성회 소장

■ 대담 : 마강래 중앙대 교수

 

집값 거품? 모든 기준에서 고점 돌파..조정될 것

수백만호 공급하면 해결? 말라붙는 지방 어쩌나

노태우·노무현·문재인 신도시 삼세판, 모두 실패

수도권 쏠림 해결 못하면 4기 신도시 또 나온다

제2의 수도권, 메가시티 만드는 큰 그림 그릴 때

종부세 논쟁, 소모적…없애고 재산세로 통합하자

 

▶ 알립니다

*인터뷰를 인용보도할 때는 프로그램명 'CBS라디오 <한판승부>'를 정확히 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 CBS에 있습니다.

*아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

 

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◇ 박재홍> 오늘 한판 인터뷰 정말 할 말이 많은 주제입니다. 바로 부동산 문제인데요. 한국 사회에 가장 민감하고 중요한 이슈가 되겠습니다. 영혼까지 끌어모아서, 영끌해서 집을 사야 했었다. 이 넓은 땅에 내 집 하나 없다. 이런 생각하는 분들 많으시죠. 도대체 지난 수년간 집값 왜 이렇게 올랐을까. 이 문제를 어떻게 해결할 수 있을까. 또 색다른 관점에서 해법을 진단하실 분을 오늘 모셨습니다. 중앙대학교 도시기획학과의 마강래 교수님, 어서 오십시오.

 

◆ 마강래> 초대해 주셔서 감사합니다.

 

 

◇ 박재홍> 우리 진중권 작가님, 김성회 소장님.

 

◆ 마강래> 안녕하십니까?

 

◇ 박재홍> 김성회 소장님이 누구의 팬이 되기가 굉장히 어려운 분인데 우리 교수님 팬이라고.

 

◆ 김성회> 제가 PD님을 붙들고 몇 날 며칠 동안 교수님 모셔야 된다고 강력하게 주장해 왔습니다.

 

◆ 마강래> 제가 영광입니다.

 

◇ 박재홍> 우리 진중권 교수님도 부동산에 관심이 많으셔서.

 

◆ 진중권> 심지어 저분이 제 팬도 아니거든요. (웃음)

 

◇ 박재홍> (웃음) 오늘 방송이 괜찮네요.

 

 

◆ 진중권> 부동산 책을 내셨는데 제목이 <부동산 누구에게나 공평한 불행> 어떤 의미입니까?

 

◆ 마강래> 제가 이 책을 작년에 집필하면서 다들 또 비슷한 상황을 겪으셨겠지만 어느 자리에 모일 때마다 다 집 얘기, 집값 얘기. 그런데 자세히 보면 유주택자나 무주택자나 다 아쉬움도 있고 분노하는 것도 있고 다 그랬던 것 같아요.

 

◆ 진중권> 아닌데, 무주택자는 분노하는 지점이 이해가 되는데 유주택자는 왜 분노합니까?

 

◇ 박재홍> 세금 많이 낸다고?

 

◆ 마강래> 그렇죠. 뭐 이런 거예요. 그러니까 아쉬움이 있어요, 일단은. 저쪽 지역에 내가 살 수 있었는데, 봐놨던 곳이었는데. 그리고 또 하나는 세금 관련해서 불만이 많았고요. 그런데 책 제목은 그렇다 쳐도 제일 사실 크게 불행한 사람은 무주택자들이죠. 이거는 사실 뭐 비교할 수 없는 그런 것 같습니다.

 

◆ 진중권> 강남에 집 있는 사람들은 또 자기들끼리 막 이럴 거 아니에요.

 

◆ 김성회> 그런데 어디에 주택이 있더라도 본인이 사는 것보다 조금 더 나은 집에 살고 싶은데 10년 전 같으면 내가 한 5년 일하면 업그레이드 할 수 있겠다 이랬던 계획들이 망가지는 것이 저는 박탈감도 상당했던 것 같아요.

 

◆ 마강래> 맞습니다. 그러니까 유주택자들도 그런 박탈감이 없는 건 아니에요.

 

◇ 박재홍> 그렇군요. 그러면 누구에게나 공평한 불행은 그러면 모든 문제에 대해서 다 공평하게 각자 처한 위치에 따라 불행하다 이런 말씀인가요?

 

◆ 마강래> 모두가 불행하다, 이런 집값이 폭등하는 시기에는. 저는 그것을 조금 더 강조하기 위해서 이렇게 제목을 잡았습니다.

 

◆ 김성회> 이게 지금 시기가 불행한 시기인 거죠? 몇 년을 정해야 될지 모르겠습니다마는.

 

◆ 마강래> 그렇죠. 부동산과 관련해서는 참 불행한 시기 같습니다.

 

◆ 진중권> 지금 많은 사람들이 궁금한 게 그래서 어쩌란 얘기냐. 집을 사란 얘기냐. 말라는 얘기냐?

 

◇ 박재홍> 집 사야 돼, 말아야 돼이런 질문 질문 많이 받으실 텐데.

 

◆ 마강래> 그렇죠, 많이 받죠. 제가 다른 방송에서도 얘기했는데요. 제 주변에 부동산 전문가 치고 부동산 투자에 성공하신 분들 없어요.

 

 

◆ 진중권> 경제학자들이 주식 투자 못하잖아요.

 

◆ 마강래> 맞습니다. 경영학 전공하신 분들이 또 주식 투자에 또 그렇게 잘하시는 건 아니고. 그래서 아마도 전문가들이 가장 많이 얘기하는 게 실수요면 사라.

 

◇ 박재홍> 정말 살 집이면?

 

◆ 마강래> 가장 안전한 말인 것 같아요, 그거를. 그런데 저는 사실 내일 주가도 어떻게 될지 잘 모르지 않습니까? 그런데 질문을 바꿔서 누가 저한테 그러니까 제가 무주택자라면 사겠느냐라고 묻는다면 저는 안 사겠다라고.

 

◇ 박재홍> 무주택자면.

 

◆ 마강래> 네, 입장 바꿔서.

 

◆ 진중권> 지난번에 나오셨던 '하박' 김경민 교수도 지금 고점을 찍었고 아마 이제 내려가기 때문에 기다려야 된다라고 말씀을 하셨는데. 지금 기준금리를 한국은행에서 1%까지 올렸고요. 내년에 또다시 두 단계 해서 1. 5%까지 올릴 거라는 예측이 나오고 있거든요. 그런데 아무래도 금리가 올라가면 집값이 좀 꺾이지 않겠습니까?

 

◆ 마강래> 그렇죠. 그러니까 우리가 상식적으로, 일반적으로 보면 금리랑 집값은 반비례 관계에 있죠. 그런데 우리 부동산사를 보면 꼭 그렇지는 않아요. 그러니까 노무현 정부 때는 진짜 금리를 굉장히 기준금리를 크게 올렸죠. 실제 시중금리가 8%까지 갔었습니다, 8년 정도에는.

 

◆ 진중권> 꿈 같은 시절이다, 진짜.

 

◆ 마강래> 그런 때가 있었는데.

 

◇ 박재홍> 은행에 돈이 몰리던 시기였어요.

 

 

◆ 마강래> 그때는 금리랑 집값이랑 같이 올라갔습니다, 사실. 그래서 어떤 분들은 이게 꼭 맞는 건 아니다라는 생각을 하시는데요. 그러니까 저는 이번에 만약 금리 인상이 좀 빠르게 이루어진다라면 집값 하락이 올 것이다라는 생각을 가지고 있습니다. 그것에 대한 근거는 주택구입부담지수라는 게 있어요. 서울 같은 경우에는 거의 전 고점을 돌파해서 정말 어려운 상황이에요. 그러니까 그 지수가 한 100 정도가 되면요. 한 자기 소득의, 중위계층 소득의 한 25%를 원리금 상환했다는 개념인데 지금 그게 172 정도예요, 서울 같은 경우에는. 그 얘기인즉 자기가 버는 소득의 한 40% 정도를 넘게 지금 부담하고 있는 상황에서 이런 상황에서의 금리 인상은 부담이 될 수밖에 없다, 그렇게 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.

 

◆ 진중권> 그런데 그게 또 문제는 이런 거거든요. 항상 정부에서는 늘 고점이다, 고점이다 그래서 집을 안 샀는데 올라버린다 말이죠. 그래서 거기에 대한 불신이 있는데. 이번에 확실하죠?

 

◇ 박재홍> (웃음) 교수님 갑자기 당황하셨어요. 교수님이 경제부총리는 아니시니까요. 편하게 말씀하십시오.

 

◆ 마강래> 제 생각은 사실 우리가 거품을 판단하기 위해서는 그러니까 기준이 있어야 되잖아요. 그러니까 우리가 정상 가격 개념이 있어야 되지 않습니까? 정상 가격을 정확히 추정하는 게 굉장히 중요한데요. 그러니까 이런 시장 속에서. 그걸 초과하는 게 거품 아닙니까? 그럼 정상 가격을 어떻게 추정하느냐? 이게 기준이 없는 건 아니에요. 전문가들이 쓰는, 흔히 쓰는 기준이. 제가 몇 가지만 빠르게 말씀을 드려보겠습니다. 그러니까 소비자물가지수를 기준으로 하기도 해요. 원래 소비자물가지수 안에는 집값은 안 들어가요. 그런데 그것도 하나의 시장에서 거래들을 제어하다 보니까 그거 대비해서 어느 정도 높아져가는지를 하나 얘기하기도 하고요. 또 하나가 총통화.

 

7일 오후 서울 시내의 한 부동산에 붙은 양도세 상담 안내문. 연합뉴스

 

 

◇ 박재홍> 총통화?

 

◆ 마강래> 총통화, 통화량. 유동성. 그러니까 M2 관련해서 많이 지표를 쓰고요. 또 하나가 우리나라의 경제 규모 대비해서 부동산 시가총액이 어느 정도인지. 그러니까 사실 20년 전만 해도 우리 경제 규모에 비해서 GDP 대비 한 1.6이었어요, 배. 그러니까 지금 한 2.6이에요. 이것도 완전히 최고점이다라고 보실 수가 있고요. PIR 같은 경우 우리 소득 대비 주택 있잖아요. 그러니까 소득 다 걸어서 하나도 안 쓰고 몇 년을 더 할 수 있는지. 그게 서울 같은 경우도 이런 경우가 없죠. 한 18년, 19년 정도.

 

◇ 박재홍> 하나도 안 쓰고 월급 다 저축했을 때.

 

◆ 마강래> 그대로 저축해서 중간 정도 되는 어떤 그런 주택을 사는 데 드는 연수가 그렇다는 겁니다.

 

◇ 박재홍> 그렇군요.

 

◆ 마강래> 그러니까 모든 것에서 전 고점을 돌파했는데 이런 거예요. 이런 거예요. 주식 투자하시는 분들도 굉장히 중요하게 보는 게 펀더멘탈 아닙니까? 그런데 사실 이런 기준들이 펀더멘탈이라고 볼 수 있을 것 같아요. 그러니까 언젠가는 회귀하겠죠. 우리 8년 동안 주구장창 올랐습니다. 그러니까 조정을 받을 시기가 온 거예요. 그러니까 어떤 물건도 어떤 거래되는 물건도 계속 오를 수 없거든요, 이런 식으로 빠른 속도로요. 그래서 지금 한 8년 정도 올랐으니까 이게 굉장히 길었습니다. 만약 조정을 받는다면 조정받는 어떤 그런 기간도 좀 길 수 있다라는 생각입니다.

 

◆ 진중권> 그런데 이게 조정을 받는다 하더라도 쭉 오른 8년 전. 8년 전부터 계속 올랐는데 옛날 8년 전 수준으로 가고 이러는 건 아니지 않습니까? 이렇게 딱 있다가 거기서 멈추고 약간 내려온 상태에서 또 있다가 나중에 또다시 올라가고 이럴까 봐.

 

◆ 마강래> 그렇죠. 저희 IMF 때 서울 집값 폭락했다고 하지 않았습니까? 서울 집값 폭락분이 한 18% 정도였어요.

 

◆ 진중권> 그때 떨어진 게.

 

 

◆ 마강래> 그때는 진짜 나라가 진짜 위태위태하다고 생각을 했었고 금 모으기 운동했을 때도. 그래서 만약 주택 가격이 떨어져도 조정을 받고 굉장히 큰 크래시가 있다고 해도 20%가 넘어가는 것은 정말 큰일이다라는. 그것도 정부에서도 최선을 다해 반영하지 않을까, 만약에 그런 일이 일어난다면.

 

◇ 박재홍> 이번 문재인 정부에서 부동산 문제를 잡기 위해서 자신 있다 하면서 잡기 위해서 여러 가지 해법을 계속 시장에 냈지 않았습니까? 그런데 굉장히 효과가 없었습니다. 그래서 교수님께서 여러 국면을 보셨을 때 뼈아픈 실수랄까요, 어떤 정책적으로 봤을 때 판단이 정말 미스였다.

 

◆ 진중권> 이게 26차례 했다는 말이죠. 이거 자체가 문제 아니겠습니까?

 

◇ 박재홍> 어떤 부분을 꼽을 수 있을까요, 교수님께서 보셨을 때?

 

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관, 노형욱 국토교통부 장관, 은성수 금융위원장, 김창룡 경찰청장이 28일 부동산 관계부처 합동브리핑을 하기 위해 정부서울청사 브리핑룸으로 향하고 있다. 박종민 기자

 

 

 

◆ 마강래> 실제 집값이 상승하는 시기였어요, 전 세계적으로. 상승하는 분위기가 있었습니다. 그러니까 글로벌 금융위기를 극복하는 과정에서 유동성도 많이 풀렸고 또 이런 과정에서 올라갈 수밖에 없는 상황이었는데 그걸 처음에 감지를 잘 못한 거죠. 그게 사실 가장 첫 번째 큰 실책이 아니었나라는 생각이 들고요. 이후에 이제 부동산 정책을 내는 과정에서 너무 우왕좌왕했던 거.

 

◇ 박재홍> 우왕좌왕했다?

 

◆ 마강래> 그게 또 실책으로 들어갈 수 있을 것 같다는 생각이 들고요. 그다음에 또 하나가 부동산 집값을 잡는 어떤 그런 방식으로 수요 억제에 굉장히 초점을 맞췄다는 것 그것도 실책이 될 수 있을 것 같고 조금 더 구체적으로는 우리 임대주택사업자 관련된 제도가 첫 연도에, 문재인 정부 첫 연도에 나왔을 때 진짜 너무나 큰 실책이었다라는. 그러니까 너무나 큰 혜택을 줬던 거죠. 그러니까 지금 집을 사라는 사인처럼 받아들여졌고요.

 

◆ 김성회> 그때 임대주택 사업자들이 사들인 집이 100만 호가 넘어가는 거 아닙니까?

 

◆ 마강래> 제가 정확한 숫자는 모르겠습니다. 그런데 그때 이후로 엄청나게 많이.

 

◆ 김성회> 임대 사업자가 제 기억으로는 150만 호 정도. 정확한 수치는 아니기는 한데 여하튼 그렇게 해서 그게 공급 물량을 그만큼 묶어버린 거잖아요, 지금 정부가 한 해 50만 호씩 지어도 안 되는 물량을 그렇게 묶어버리니까 사실은 되게 어려워졌다는 측면을 다들 말씀하시더라고요.

 

◆ 마강래> 그렇죠, 묶어버린 것도 있고. 그다음에 취득세, 그다음에 보유세, 양도세, 심지어는 건강보험료까지 다 이제 할인해 주는 혜택을 정말 종합선물세트로 줬죠. 그래서 집 사라는 어떤 그런 신호가 아니었을까라는 생각이 들고요. 또 하나 실책은 임대차 3법 그건 뭐 다른 분들도 다 말씀하시니까.

 

◇ 박재홍> 그래서 다른 공급정책의 대안이다, 이렇게 얘기하시고 시장에 맡겨야 된다 이런 말 많이 하시고. 그래서 이제 주요 대선후보들도 조금씩 차이는 있습니다만 250만 호 공급하겠다, 이렇게 이제 정책 내놓고 있거든요. 이거 어떻게 보세요, 교수님?

 

 

 

◆ 김성회> 여기에 더해서 저도 제일 궁금한 것 중에 하나인데 제가 지금 살고 있는 아파트가 되게 오래된 아파트이기도 하고 그러니까 지금 신규 물량이 앞으로 엄청나게 지금까지는 굉장히 묶여 있었고 특히나 서울 같은 경우 박원순 시장 내내 묶여 있었고 이것이 갑자기 지금 폭발적인 세로 돌아서서 신규 아파트는 엄청 들어서고 구축 아파트들은 그냥 있는 상태로 한 10년쯤 지나가면 굉장히 이 시장 질서가 교란될 것 같은 느낌이 들거든요.

 

◆ 마강래> 맞습니다. 이제 그런 부분도 있지만 사실 부동산 정책은 이렇게 공급 폭탄식으로 하면 안 돼요. 그러니까 부동산 정책은 그냥 장기적인 비전을 가지고 물량 정해서 그걸 지속적으로 공급하는 게 필요하죠. 그건 왜냐하면 원래 부동산 정책은 이런 플럭츄에이션(fluctuation·변동)이 있을 수밖에 없는 시장이에요.

 

◇ 박재홍> 변동이 있을 수밖에 없다?

 

◆ 마강래> 왜냐하면 수요는 즉각적으로 오는 데 반해서 공급은 비탄력적이거든요. 그렇기 때문에 항상 이런 게 있고 또 국제 정세라든가 이런 것에 따라서 영향을 받고. 이런 것들을 어떨 때는 그냥 감내해야 돼요. 이게 흔들릴 수 있는 시장이다라는 거. 저희가 중요한 것은 장기적으로 이제 공급 물량을 꾸준하게 내는 게 중요할 것 같고요. 그러니까 우리 2.4 대책. 그러니까 작년에 나왔을 때 정부에서 이런 얘기를 했어요. 지금까지 수도권 물량이 188만 호다, 이제 계획공급물량이요. 그런데 이건 단군 이래 최대 물량이에요.

 

 

우리 노태우 정부 때 200만 호 주택건설 계획 있었지 않았습니까? 그때도 수도권 물량은 90만 호밖에 안 됐어요. 그런데 188만 호라고 얘기를 했는데 실제 조그마한 것까지 다 합치면 200만 호가 넘어요. 그래서 일반 분들은 200만 호가 어느 정도 물량인지 잘 감이 안 잡힐 수 있는데 200만 호 정도면요. 지방에 있는 광역시에 있는 모든 아파트를 다 합치면 200만 호가 약간 넘습니다. 그러니까 사실 이건 수도권 공급 폭탄이라기보다는 실제 비수도권에 폭탄이 될 수 있는 그런 가능성이 있는 그런 물량이고요. 저는 이걸 다 지킬 수 있다라고 생각은 안 해요. 그런데 한 반이라든가 만약 3분의 2만 그 어려운 일을 해냈다고 해도 실질적으로 지방에도 굉장히 큰 충격이 가고 또 수도권 주택도…

 

서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지.연합뉴스

 

◆ 진중권> 그 점을 좀 설명을 해 주시죠, 지방이 왜 충격이 가는지.

 

◆ 김성회> 지방이 말라붙을 거라는 거죠?

 

◆ 마강래> 말라붙을 가능성이 크죠.

 

◇ 박재홍> 말라붙으니까 공실률도 많이 생기고.

 

 

◆ 마강래> 이런 거예요. 그러니까 저는 많은 전문가들이 말씀하시는 것 중에 저는 견해를 크게 달리 하는 그런 부분이 있는데 많은 이들이 살고 싶어 하는 곳에 주택을 공급해야 집값을 잡을 수 있다. 특히 서울도 요지에 공급을 하고 그런데 저는 그 얘기가 뭐, 틀린 건 아니에요. 맞다라고 보지만 거기에 집값을 잡기 위해서 그래야 된다라고, 집값을 잡기 위해서라는 단서를 붙여서는 안 된다라는 생각이 들어요. 왜냐하면 우리가 수요, 공급 원리에 의해서 공급이 많아지면 가격이 내려가는 건 맞습니다.

 

그런데 실질적으로 새롭게 공급되는 물량은요. 정말 명품이에요. 그렇기 때문에 그 명품이 가격을 끌어올리는 효과를 내게 되는 거죠. 그렇기 때문에 서울에 계속적으로 헌 아파트들이 새 아파트로 변화하고 또 공급 물량이 계속 늘어나고 주변에 정비하고 들어오면서 서울이라는 지역이 굉장히 크게 탈바꿈을 하는 거죠. 상대적으로 지방 같은 경우에는 인구가 줄다 보니까 그러니까 실질적으로 서울에서 염려했던 것, 그 현상이 더 크게 나타나고 있어요. 그러니까 지역에서도 대단지가 있는데 그 대단지가 인구가 줄다 보니까 실제 이게 재건축이 금방금방 못 들어가는 거예요, 재개발이나. 그러다 보니까 점점 노후화되고 또 낙후되는 속도가 더 빨라지고 또 서울에는 그런 압력이 세다 보니까 계속적으로 공급되고 상대적으로 좋은 지역이 되고 사람들이 서울을 더 찾는 지역이 되는 거죠. 그래서…

 

◆ 진중권> 여야 대선후보가 모두 임기 내 250만 호 이렇게 얘기를 하는데 전문가의 관점에서 이게 사실상 250만 호가 다 지어질 수 없잖아요. 어느 정도가 가능할까요? 현실적으로 어느 정도가 가능할 것 같습니까?

 

◆ 마강래> 저는 이런 것 같아요. 그러니까 우리가 그런 물량을 볼 때 전국 단위에서 보는 방법이 있고요. 그런데 부동산 시장은 서브마켓이 굉장히 또 중요해요. 지역별로 그게 굉장히 큰 편차가 있기 때문에. 그래서 지역별로 보는 게 되게 중요한데요. 지역별로는 제가 생각하는 것은 대략적으로 주택 보급률로 한다면 한 110~115%를 장기적으로 놓고요. 그거를 점점 더 채워가는 방식으로 그게 굉장히 중요합니다. 그러니까 우리가 110이라고 그래서 주택이 남아도는 건 아니거든요. 새 주택이 공급되면 점점점점 상방 이동을 하면서 하위 주택이 남아도는 거죠. 그걸 정비해 가는 방식으로 주택의 질을 점점 높이는 거예요. 소득 수준이 점점 높아지다 보니까 그런 류의 정책이 필요하고요. 이거는 지역적으로 장기 비전을 가지고 계속해 나가는 게 중요하다라는 어떤 그런 생각 가지고 있습니다.

 

 

◇ 박재홍> 장기 비전. 그게 약간 뭐랄까요, 시장의 예측 가능성도 부여해야 이 시장이 안정된다는 말씀이신 것 같은데요.

 

23일 오후 서울 강남우체국에 종합부동산세 고지서가 집배순로구분기 앞에 놓여있다. 연합뉴스

 

◆ 마강래> 맞습니다. 그러니까 문재인 정부, 한 정부 부동산 집값이라든가 부동산 시장 상황은 이게 부동산이 사이클이 굉장히 길기 때문에 전 정부나 전전 정부의 영향을 받을 수밖에 없어요. 그렇죠? 이건 마찬가지로 문재인 정부에서 굉장히 많은 주택을 쏟아낸, 주택 공급 계획을 낸다. 그리고 다음 정부에서 그걸 실행을 한다. 이렇게 되면 그다음 정부나 또 다다음 정부에서 또 영향을 받을 수밖에 없는 그런 상황입니다.

 

◆ 진중권> 임대차 3법이 문제가 많다라고 말씀하셨지만 그래도 정책의 일관성이라는 게 있어야 되지 않습니까? 이렇게 화살을 펴려면 이렇게 또. 사실은 수정하려다 더 또 왼쪽으로 간다라든지 오른쪽으로 간다라든지 이런 게 이거는 수정이 필요한 겁니까, 아니면 근간을 유지한 채 약간의 미세 조정이 필요한 겁니까? 어떻게 보세요?

 

◆ 마강래> 그런 것 같아요. 그러니까 다주택자 양도세 완화 관련된 경우에도 아마도 제 생각에는 정부에서 고민을 했을 것 같아요. 그러니까 이게 물량이 좀 나오게 매매 물량으로 전환이 되게 하려고 했을 것 같은데. 이걸 못하는 이유 중의 하나가 사실 정책의 일관성 측면이 아니었나. 저는 그것도 굉장히 중요하다고 봅니다. 그러니까 임대차 3법 같은 경우에도 갑자기 이걸 없앤다든가 하게 되면 충격이 크고 또 하나가 정부에 대한 불신, 부동산이 굉장히 심리적인 부분이 많기 때문에 그래서 이걸 또, 들어온 게 아주 악은 아니에요. 아주 나쁜 건 아니에요. 단 우리가 알아야 될 건 지금 계약 갱신 관련해서 4년 가능하지 않습니까? 4년 이후에는 다시 시장 임대료를 내야 된다는 사실이에요. 장기적으로 가면 어차피 시장 임대료를 내야 되는 상황이죠. 그래서 이게 근본적인 대책은 될 수 없다라는 거예요.

 

 

◇ 박재홍> 그래서 교수님께서 제안하시는 게 수요를 분산하는 방향으로 가야 한다, 이런 말씀하셨어요. 어떤 의민가요?

 

◆ 마강래> 우리가 집값이 올랐을 때는 깜짝 놀라지 않습니까? 그래서 두 가지 정책을 생각을 합니다. 수요를 억제하는 방법 하나 그다음에 공급을 확대하는 방법. 그런데 아까 제가 말씀하셨듯이 공급 확대는 한계가 있어요. 그러니까 우리 이 한계를 저는 우리가 신도시 관련해서 삼세판했어요, 지금. 그러니까 한번 보시면요. 노태우 정부 때 1기 신도시 나왔어요. 그다음에 정부 2개 건너뛰고 그다음에 노무현 정부 때 나왔어요. 또 이명박, 박근혜 정부 건너뛰고 문재인 정부 때 나왔어요. 이게 집값이 뛰는 방법이… 그러니까 집값이 확대됐을 때 신도시 정책이 나왔거든요. 이게 집값이 상승하는 원리가 이렇습니다. 한 번 쫙 뛰었다가 그다음에 응축하는 기간이 있어요. 그래서 또 한 번 뛰었다가 그럴 때마다 이제 허둥지둥해서 이런 것들을 내놓는 거죠. 그러면 이거의 근본적인 이유는 뭐냐. 저는 공간 쏠림 현상이라고 보는 거예요. 왜 수도권에만 이런 대책들이 계속 나오느냐. 계속적으로 수도권이 더 좋아지고 청년들이 더 선호하는 지역이 되고 일자리가 수도권에 쏠리고 그러다 보니까.

 

◆ 진중권> 악순환이네요, 그냥.

 

◆ 마강래> 계속 악순환이 되는 거예요. 그래서 이 패턴이면 문재인 정부 이후, 이후 그다음 정부에서 4기 신도시 나오지 않겠습니까? 그러니까 저희가 이런 과정에서 무엇을 배웠는지 그러니까 신도시 정책이 나쁘다는 게 아니에요. 지금 그 정책이 안 나왔으면 진짜 서민들은 굉장히 크게 고통받았을 수도 있겠다, 그런 생각이 드는데 우리가 장기적인 어떤 그런 프레임으로 놓고 보면 앞으로 이러다가 우리가 특단의 조치를 취하지 않다가는 4기 신도시도 나오겠다는 거고요. 그러면 공급 정책에는 여태까지 계속 노력을 하지 않았습니까? 한계에 있다라는 것을 인정을 해야 되고요. 수요를 건드려야 되는데 수요는 억제는 바람직하지 않은 것 같아요. 그러니까 억제가 아니라 이건 또 얘기가 기니까요. 수요를 분산시키는 정책으로 나가야 되는 거고요.

 

◆ 진중권> 어디로요?

 

 

◇ 박재홍> 지방으로.

 

◆ 마강래> 수도권 이외에 다른 지역들을 조금 더, 대도시권을 키우는 거죠.

 

◆ 김성회> 그러니까 제2의 수도권을 만들자는 말씀이신 거죠? 메가시티라고 설명이 되는 것이고. 지금 후보지로는 어디를 꼽으실 수 있겠습니까?

 

8월 23일 국회에서 열린 더불어민주당 부울경 메가시티 비전위원회 1차회의에서 송영길 대표가 인사를 하고 있다. 윤창원 기자

 

◆ 마강래> 그러니까 지금 여러 군데가 지금 언급이 되고 있어요. 부울경 지역도 있고 메가시티 나오고요. 그다음에 광주, 전남도 나오고요. 또 세종, 충청지역도 나오고 있는데 사실은 가능성이 가장 높은 지역이 부울경 지역이.

 

◇ 박재홍> 지자체장들도 관심이 있고.

 

 

◆ 김성회> 그리고 국고의 지원 현황을 생각해 보면 지금 메가시티를 동시다발적으로 만들 수 없을 것 같고요. 그러면 집중적으로 부울경을 하는 정책에 대해서는 교수님 입장은 어떠십니까?

 

◆ 마강래> 저는 그렇다고 그래서 이게 뭐 아시겠지만 우리나라 정책역사, 정책사를 보면 아마 한곳만 집중적으로 해서 하기는 힘들 겁니다. 그래서 저는 사실 우리 국토 공간에 큰 그림이 있어야 된다라는 생각이 들고요. 그러니까 왜 대도시권이 중요하냐 하면 지금 전 세계적인 도시발전 트렌드도 대도시만 성장하는 트렌드가 굉장히 강하게 나타나고 있어요. 이게 특히 산업 구조 변화랑 맞물려 있고요. 그렇다 보면 지역에서도 이런 것에 대한 준비를 해야 된다라는 거고요. 이거는 이제 지역에서 올라오는 어떤 그런 목소리를 담아야 되는데 그 목소리가 가장 빨리 모아지고 가장 빠른 곳이 지금 부울경 지역이기 때문에 부울경 지역에서 조금 더 관심을 기울이고 또 집중적인 어떤 그런…

 

◆ 진중권> 지금 종부세 얘기가 나오고 있지 않습니까? 세금 폭탄이니 뭐 이런 얘기가 나오는데 후보마다 또 얘기가 달라요. 윤석열 후보 같은 경우에는 종부세는 고문이다, 억울한 피해자가 생긴다. 종부세 폐지해서 재산세 통합하자 이런 얘기하고 있고 이재명 후보는 또 국토보유세 이런 얘기를 하고 있는데 어떻게 평가하십니까?

 

 

◆ 마강래> 저는 이 오랜 과정을 사실 노무현 정부 때부터 보면서 종부세가 굉장히 소모적인, 이게 효과에 비해서 너무나 낭비적이고 소모적인 어떤 그런 논쟁을 불러일으키지 않았나 하는 생각을 가지고 있어요. 그런데 우리 종부세 탄생 역사를 보면 재산세가 가지지 못하는 단점을 보완하는 게 있어요. 왜냐하면 재산세는 누진 구조인데 그게 지방에서 걷다 보니까, 지방세다 보니까 그 누진을 잘 반영하지 못해요. 그래서 이걸 종부세가 국세가 필요했던 거고요. 이제 국세로 걷었던 거죠. 그런데 예전에는 재산세를 보완하는 방법으로 하려고 했어요. 그런데 지자체의 굉장히 심했던 거예요. 그래서 재산세를 못 건드리고 종부세를 위에다 얹는 겁니다.

 

저는 개인적으로 생각이 그래요. 그러니까 이 보유세는 하나로 통합돼야 된다라는 생각을 가지고 있어요. 그래서 재산세를 하되 재산세가 지방세로서 남아 있는데 굉장히 한계가 크니까 이거를 국세로 올리고 누진 구조를 확실히 만들자라는 겁니다. 거기에서 지방이 지방세를 적게 걷는 데 대한 그런 불만이 있을 수 있어요. 그것은 전반적인 조세체계 개편을 통해서 해야 되는 거고요. 저는 또 하나 이것을 말씀드릴 수 있는 이유가요. 국토 전반에 부익부 빈익빈 현상이 굉장히 빠른 속도로 진행되고 있고요. 앞으로도 그럴 거예요. 그런 과정에서 지방세를 더 걷는. 그러니까 부동산 가격이 점점 높아지다 보니까 지방세를 더 걷는 지자체는 이것 때문에, 이런 현상 때문에 훨씬 더 걷게 되고 거기는 행정을 잘하고 또 인구를 끄는 이런 현상. 절대적으로, 그러니까 지금 종부세 같은 경우에는 어떤 격차 해소의 그런 기능을 하지 않습니까? 저는 재산세를 하나로 통합을 해서 재산세가 격차 조정 기능도 가질 수 있도록 하는 방안이 굉장히 필요하겠다라는 그런 생각이 있습니다.

 

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◇ 박재홍> 알겠습니다. 부동산 문제 정말로 어디서부터 실타래를 풀어야 할지 어려운 문제인데 오늘 교수님 모시고 말씀 들으니까 뭔가 가닥은 잡힌다라는 생각이 드는데. 한 번 더 모시고 더 차근차근 들어봐야 되지 않을까 싶습니다. 오늘 말씀 여기까지 들을게요. 중앙대학교 도시계획학과의 마강래 교수님 고맙습니다.

 

◆ 마강래> 감사합니다.