집값 폭락땐 영끌족 파산 사태, 새정부 대출 완화 신중해야 젊은층이 집값의 80%까지 대출을 받아 집을 샀다가 집값이 급락할 경우, 빚더미 속에 빠질 수 있다

섣부른, 서투른 경제 정책을 갖다댔다간 위험한 상황에 빠질 수도 있다. 지금까지 문재인 정부가 해온 걸 보면 아무 것도 하지 읺으면서 보신만 챙겨온 것 같다. 코로나라고 위기라고 하면서 모든 정책이 대선에 맞춰있었던 복지부동의 기분 나쁜 정부였다고 개인적으로는 판단하고 있다.

 

무엇인들 하지 못한, 첫경험이었다고 생각되는데, 생각과는 달리 너무 안일한 대처로, 미온적인 대처로 상황을 키운 것 같고, 국민들에게 피해를 몰아주는 국가를 경험하게 되면서 신뢰를 잃었다고 본다.

 

경제적인 타격이 이젠 현실화될 상황에 놓여있다고 본다. 어떻게 윤석열 정부가 해결해나갈지, 쉽지는 않을 것 같다.

 

젊은층이 집값의 80%까지 대출을 받아 집을 샀다가 집값이 급락할 경우, 빚더미 속에 빠질 수 있다.

 

“집값 폭락땐 영끌족 파산 사태, 새정부 대출 완화 신중해야”

“집값 폭락땐 영끌족 파산 사태, 새정부 대출 완화 신중해야”

차학봉 부동산전문기자

입력 2022.03.13 07:00

 

 

김우진 주거환경연구원장은 “문재인 정부는 일종의 정책 만능주의에 빠져 각종 규제를 남발, 주택가격 상승을 가속화시켰다”면서도 “윤석열 대통령 당선인은 규제완화를 하더라도 사회적 약자인 세입자의 권리 보호를 위한 임대차 3법은 유지해야 한다”고 말했다. 김 원장은 금리 인상과 유동성 축소로 주택가격이 급락할 가능성도 있는 만큼, LTV(주택담보대출비율)를 완화하는 당선인의 공약에는 반대했다. 김 원장은 지난 10일 새정부의 주택정책을 주제로 본지 인터뷰를 갖고 민관리츠를 활용한 주택비축제, 주거사다리 복원을 위한 임대주택 확충 등을 윤 당선인에게 제안했다. 주택산업연구원 기획조정실장, 코리츠 대표,우림건설 부사장, SH공사 본부장, 서울투자운용 대표를 역임한 김 원장은 실무와 연구를 경험한 주택 전문가이다.

 

다가구주택과 빌라(다세대주택) 등이 밀집한 서울의 한 골목 정경. 김우진 원장은 "새 정부가 재건축 재개발 규제 완화를 본격화하면 다가구 다세대주택의 대량 철거로 이어져 저렴한 임대주택 부족현상이 발생할 수 있는 만큼 이에 대한 대책을 마련해야 한다"고 강조했다.

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-대통령 당선인의 공약은 문재인 정부와는 정반대이다. 일부에서는 규제완화가 집값을 자극할 것이라고 우려한다.

 

“윤 당선인의 공약이 주택시장을 과열시킬 정도는 아니라고 본다. 문재인 정부의 집값 급등은 기본적으로 저금리와 과잉 유동성이 원인이다. 지금은 집값 상승기와는 정반대로 금리 인상, 유동성 축소기이다. 집값 조정기에 이미 접어들었고 집값 급락의 가능성도 배제할 수 없다. 러시아의 우크라이나 침공 등으로 인해 세계 경제의 불확실성도 커지고 있다.

더군다나 대선과 집값의 상관 관계는 별로 없다. 과거 대선에서도 집값을 자극할 수 있는 공약들이 나왔지만 실제로는 집값이 떨어진 경우도 많다. 1970~80년대는 정책이 집값에 미치는 영향이 절대적이었지만 지금은 주택 시장 규모가 천문학적으로 커져 정책 변수의 영향력이 우리가 생각하는 만큼 크지 않다. 문재인 정부가 26번의 정책을 쏟아냈지만 집값은 오히려 폭등하지 않았나. 주택시장은 정책보다 금리, 경제성장률 등 거시 경제가 더 결정적일 수 있다.”

 

김우진 주거환경연구원장은 "집값 급락 가능성이 있는 만큼 윤석열 대통령당선인이 공약한 대출규제완화는 신중하게 추진할 필요가 있다"고 말했다.

 

◇대출 규제완화, 집값 폭락시 젊은층 빚더미로

 

-대통령 당선인의 공약 중 반대하는 정책이 있다면?

 

“문재인 정부가 규제일변도의 정책을 편 만큼, 규제완화를 통한 주택 시장의 정상화는 필요하고 불가피하다. 윤 당선인의 공약은 시장 정상화에 도움이 될 것이다.

 

하지만 시장 상황에 맞춰 정책을 탄력적으로 펼쳐야 한다. 윤 당선인는 생애 최초 주택 구입자의 LTV 상한을 80% 로 올린다는 공약을 했다. 지금은 집값이 정점을 이미 지나 조정기에 접어 들었고 집값이 급락하는 경착륙의 가능성도 배제할 수 없는 시기이다. 젊은층이 집값의 80%까지 대출을 받아 집을 샀다가 집값이 급락할 경우, 빚더미 속에 빠질 수 있다.

 

영국에서도 1980년대 집값이 급등하면서 사회 문제가 되자 젊은층을 대상으로 LTV를 대폭 완화했지만 1989년에 집값이 폭락하면서 문제가 됐다. 80%까지 허용하는 것은 이른바 ‘영끌’을 정부가 부추기는 꼴이 될 수 있다. 지금도 영끌한 젊은층이 집값이 하락 조짐을 보이면서 전전긍긍하고 있다.

다만 시세보다 낮게 공급돼 집값이 급락해도 손해가 발생하지 않는 공공택지의 아파트분양 등은 80% 이상 대출을 해줘도 된다고 본다. 금리인상, 유동성 축소, 지나치게 치솟은 집값, 3기 신도시 등 향후 늘어날 주택공급 등을 감안하면 새정부는 부동산가격이 폭락하는 경착륙까지 시나리오에 넣고 정책을 펼쳐야 한다.”

 

-입주 물량부족으로 인해 집값이 다시 급등할 가능성이 있다는 전문가들도 많다.

 

“문재인 정부때 공급이 줄었다고 하는데, 인허가 측면에서 보면 결코 그렇지 않았다. 서울의 주택인허가 실적이 2017년 11만3131가구로, 2014년이후 가장 많았다. 보통 인허가를 받은후 3년후에 입주한다. 2018년~2020년은 줄었다고 하지만 6만5751가구, 2019년 6만2272가구, 2020년 5만8181가구로 평균 수준이다. 올해 서울 아파트 입주물량이 2020년 4만5000가구, 2021년 3만1000가구, 올해 1만4000가구로 줄어들기 때문에 집값 오른다는 주장도 있다. 그러나 주택통계에 잡히지 않는 주거용 오피스텔이 대량 공급되고 있고 공사기간이 짧은 다가구 다세주택의 공급도 크게 늘어났다. 더군다나 입주량과 집값의 상관 관계는 그리 높은 것도 아니다.”